Noticias

local comercial en venta (sale&leaseback)

15/01/2015

Las operaciones de inversión tipo “sale&leaseback” permiten obtener rentabilidades y condiciones muy interesantes para las partes contratantes.

En el mercado inmobiliario, una operación denominada o conocida como “SALE&LEASEBACK” es un proceso o transacción económica por el que una firma/empresa vende su activo inmobiliario a otra firma/empresa (antes casi siempre estas últimas eran instituciones financieras) que a la vez alquila la propiedad de nuevo por un período de tiempo y en unas condiciones específicas.

Es decir, lo principal de esta figura es que el anterior propietario de la finca pasa a ser ahora el arrendatario de su comprador, continuando -por tanto- su actividad en la misma finca.

¿Qué está pasando actualmente? Bajo nuestro punto de vista, la ausencia de financiación bancaria, está produciendo que algunos de los inversores inmobiliarios estén ocupando/supliendo a las entidades financieras en esta posición financiadora.

¿Cuáles son las circunstancias que propician este tipo de transacción? La empresa propietaria del activo inmobiliario (que ejerce su actividad en el mismo) necesita liquidez para continuar invirtiendo en su negocio; los márgenes/beneficios actuales de su negocio no se lo permiten y las entidades financieras no le prestan el dinero que necesita; por otra parte, los actuales inversores no encuentran atractivas ofertas de inversión ligadas a la Banca y, en cambio, en este tipo de operaciones inmobiliarias pueden obtener (caso de locales comerciales bien situados) rentabilidades anuales de entre un 6% - 7%

Otro aspecto muy interesante a efectos de la seguridad de la inversión durante un primer periodo de tiempo (siempre, por supuesto, sin dejar de lado que las futuras/posteriores ocupaciones por otros inquilinos del local sean también factibles) es que se suelen establecer importantes periodos de obligado cumplimiento para el arrendatario (que deberá indemnizar si incumpliere), fianzas y garantías adicionales (depósitos que dan tranquilidad al inversor frente a posibles incumplimientos o desperfectos en el local), todo ello siempre estableciendo precios de mercado estricto en el alquiler (no sería bueno para el inversor forzar el alquiler al alza al inicio, dado en posteriores arrendamientos perdería rentabilidad con nuevos inquilinos “no necesitados”; es decir, la operación estaría mal planteada de inicio).

En muchos de estos casos, además, el actual propietario (y futuro inquilino) ya está pagando una hipoteca o similar, de modo que el tener que pagar otra cantidad en concepto de alquiler a cambio (generalmente menor) le beneficia también; en este sentido, la operación suele firmarse libre de cargas (cancelando la hipoteca en la firma de compraventa).

Según lo explicado, es por tanto fundamental un correcto planteamiento de la operación de “sale&leaseback” (para ambas partes) y así conseguir el buen desarrollo de la misma en el tiempo (que de eso se trata), por lo que es francamente recomendable asesorarse por consultores expertos en este tipo de transacciones. 

Enviar por Correo Compartir Imprimir